l'amendement n° 3019 (rect.) de M. Juvin à l'article 12 octies du projet de loi de finances pour 2026 (nouvelle lecture).

Président de séance

Exposé sommaire

Texte officiel rédigé par l'auteur de l'amendement pour justifier son dépôt (source : Assemblée nationale).

Le présent amendement vise à garantir le fait que le statut du bailleur privé sera effectivement utilisé par les contribuables, en le rendant plus attractif.

Pour cela, il procède aux modifications suivantes :

– il limite l’accès au bénéfice de l’amortissement créé par cet article qu’aux seuls logements situés en France ;

– il prévoit l’inclusion des logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la livraison d’un immeuble neuf dans le taux applicable aux logements neufs, soit 3,5 % dans la version adoptée par le Sénat, et non dans celui des logements anciens, dont le taux d’amortissement est fixé à 3 %. Cet amendement reprend les règles qui étaient applicables au dispositif « Pinel », qui permettait le bénéfice de ce mécanisme aux logements neufs ou assimilés, c’est-à-dire ceux ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

– il propose de relever le taux d’amortissement applicable aux logements neufs de 3,5 % à 4 %, les majorations d’un à deux points restant inchangées, ce qui porterait le taux maximum applicable au neuf à 5 % ou 6 %. L’adoption de cet amendement permettrait aux contribuables de compléter l’amortissement de l’acquisition d’un bien loué en location intermédiaire sur une durée de 20 ans – contre 23 ans avec un taux à 3,5 % –, soit la durée correspondant à la majorité des prêts immobiliers contractés pour un investissement locatif ;

 – il précise que la location doit être effective et continue, l’objectif étant d’éviter qu’un contribuable puisse revendiquer le bénéfice de l’amortissement alors que l’engagement de location est entrecoupé de périodes de vacances injustifiées causées par la seule volonté du propriétaire ;

– il rend impossible le bénéfice du mécanisme de l’amortissement lorsque le logement est loué à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ;

– il propose une modification afin d’éviter une double déduction des dépenses relatives aux travaux de rénovation énergétique, à la fois au titre du mécanisme d’amortissement créé par cet article et au titre des dépenses d’amélioration et de réparation existant pour la location nue (a et b de l’article 31 du code général des impôts) ;

– il propose d’augmenter le plafond annuel de déduction des amortissements en le portant de 8 000 à 10 000 euros par foyer fiscal. Cet amendement est le corollaire nécessaire du relèvement du taux d’amortissement pour le neuf à 4 %, également proposé par le rapporteur général. À titre indicatif, ce plafond correspondrait à l’acquisition d’un logement neuf d’une valeur d’environ 208 333 euros lorsqu’il est affecté à la location très sociale, ou de 312 500 euros lorsqu’il relève de la location intermédiaire. Même avec un taux d’amortissement inchangé pour le neuf, soit 3,5 %, cet amendement permettrait d’encourager les contribuables à se saisir du dispositif pour des logements dont le coût d’acquisition est plus élevé, notamment en Île-de-France. Dans ces conditions, le plafond de 10 000 euros correspondrait à l’acquisition d’un logement neuf d’une valeur d’environ 227 273 euros lorsqu’il est affecté à la location très sociale, ou de 357 143 euros lorsqu’il relève de la location intermédiaire ;

 – et il prévoit la possibilité d’imputer le déficit foncier créé par le mécanisme d’amortissement de cet article sur le revenu global du contribuable, au niveau actuel du plafond prévu pour la location nue et la location meublée professionnelle (LMP), soit 10 700 euros. Selon les calculs du rapporteur général, en l’absence d’imputation, la location meublée non professionnelle (LMNP) resterait au moins aussi avantageuse fiscalement que la location nue réalisée via ce mécanisme, et ce sans que le bailleur ne soit soumis à des obligations de location plus encadrées. En effet, lorsque le contribuable-bailleur est en déficit comptable, il n’est pas tenu de s’acquitter des prélèvements sociaux ni de l’impôt sur le revenu afférent aux loyers perçus. L’effort d’épargne consenti par le propriétaire – c’est-à-dire la différence entre les revenus locatifs et les charges – est donc identique, qu’il opte pour la LMNP ou pour la location nue. L’ouverture de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global permettrait un gain d’imposition proportionnel à la tranche marginale du contribuable, réduisant ainsi l’effort d’épargne nécessaire. Dans ce contexte, la location nue deviendrait plus attractive que la LMNP à niveau de loyer équivalent.

Il propose également quelques modifications rédactionnelles afin de garantir la bonne application juridique du dispositif. Surtout, il procède à une modification de la date d’entrée en vigueur du dispositif, rendue nécessaire par le vote du projet de loi finances pour 2026 en cours d’année 2026. Une application rétroactive du dispositif pourrait en effet constituer un effet d’aubaine pour les contribuables ayant acquis un logement entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi, situation susceptible, le cas échéant, d’entraîner la censure de l’ensemble de l’article par le Conseil constitutionnel.

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